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Da die türkische Gesetze ursprünglich nur mit kleinen Änderungen aus den europäischen Ländern übernommen wurden, gehört das türkische Recht eigentlich zum europäischen, bzw. zum kontinental-europäishen Rechtssystem. Das türkische Sachenrecht ähnelt im Grunde genommen dem schweizerischen Zivilgesetzbuch sehr, obwohl im Jahr 2001 das türkische Zivilgesetzbuch Nr.4721 neu erlassen wurde. Aus diesem Grund hat das türkische Sachenrecht die Grundzüge des Sachenrechts von Europa.

Im Sinne des türkischen Zivilgesetzbuches § 704 sind der Gegenstand des Grundeigentums die Grundstücke. Nach dem türkischen Recht sind unter Grundstücken zu verstehen:

a) die Liegenschaften
b) die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte,
c) die im Stockwerkeigentumsgrundbuch eingetragene separate Teile.

Nach dem Stockwerkeigentumsgesetz Nr. 634 (v. 23.06.1965) ist auch das Etagenwohnungseigentum eine Sonderart des Eigentums, das sich auf die Anteile des Bodens und auf die gemeinsamen Teile des Gebäudes bezieht und eine bestimmte Etagenwohnung dem Inhaber vorbehält.

1. Der Erwerb von Eigentum oder beschränkten dinglichen Rechten an in der Türkei gelegenen Grundstücken, Häusern, Stockwerken (Wohnungen) oder Ferienwohnungen richtet sich ausschließlich nach türkischen Vorschriften. Danach sind drei Eigentumsformen zu unterscheiden:

a) Das Volleigentum an einer Immbilie und den dazu gehörenden Anlagen und Vorrichtungen entspricht in seiner rechtlichen Ausgestaltung in etwa dem deutschen Grundstückseigentum.

b) Das Stockwerkseigentum, dessen Rechtsgrundlage das Gesetz Nr. 634 vom 23.06.1965 ist, ähnelt dem deutschen Wohnungseigentum und umfasst das Sondereigentum an einem Grundstücksteil, z.B. einer Etage, verbunden mit dem Miteigentum am Gesamtgrundstück; als Vorstufe dient häufig eine Stockwerks-Grunddienstbarkeit.

c) Der periodische Grundbesitz ("time-sharing") wurde durch Gesetz Nr. 3227 vom 10.06.1985 eingeführt. Es handelt sich hier um eine Variante des Stockwerkseigentums, nämlich Miteigentum an einem Objekt, verbunden mit alljährlich wiederkehrenden, jedoch zeitlich begrenzten Wohn- und Nutzungsrechten.

2. Ausländische natürliche und juristische Personen dürfen in der Türkei nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes (Gesetz Nr. 2644 vom 22.11.1934 in der Fassung vom 07.01.2006, in Kraft getreten rückwirkend ab 26.07.2006) unter den unten aufgeführten Voraussetzungen Grundeigentum und beschränkten dinglichen Rechten erwerben und erben:

a) Die erste Voraussetzung ist Gegenseitigkeitsprinzip. Das heißt türkische Staatsbürgerinnen und juristische Personen (z.B. ausländische Gesellschaften) müssen in dem Land des/der Ausländer/in das gleiche Recht auf Erwerb von Immobilien haben. Gegenseitigkeit kann entweder durch bilatalen Abkommen oder durch nationale Gesetzgebung gewährleistet sein. Die Voraussetzung der Gegenseitigkeit gilt aufgrund der bilatalen Abkommen im Verhältnis zu folgende europäische Länder als erfüllt: BRD, England, Griechenland, Irland, Luxemburg, Holland, Belgien, Frankreich, Spanien, Italien, Norwegen durch zwischenstaatliche Verträge als erfüllt. Bei anderen Ländern werden dann innerstaatliche Rechtslage/Rechtspraxis, Bestimmungen/Einschränkungen überprüft. Bei der Überprüfung der Gegenseitigkeit werden sowohl die rechtliche Lage als auch die Rechtspraxis berücksichtigt.

b) Eine ausländische natürliche Person kann türkeiweit nur bis 2,5 Hektar Eigentum und beschränkte dingliche Rechte und nur zur Wohn- und gewerblichen Zwecken erwerben. Die Regierung ist ermächtigt diese Grenze bis zu 30 Hektar zu erhöhen. Die Daten über das Grundeigentum und die Nutzungsrechte der ausländischen natürlichen Personen werden im Computersystem registriert und diese Daten werden für allen örtlichen Grundbuchämtern zugänglich gemacht. So wird eine Kontrolle möglich. Zusätzlich werden die natürliche Personen eine Verpflichtungserklärung unterschreiben müssen, indem sie versichern, dass sie landesweit kein Grundeigentum und keine Nutzungrechte über die 2.5 Hektar Grenze haben und bedingungslos die Veräußerung der diesen Grenzen überschreitenden Grundeigentum und Nutzungsrechten akzeptieren. (Rundschreiben des Ministeriums für Bauwesen vom 20.01.2006

c) Eine Ausnahme gilt, wenn der Ausländer gesetzlicher Erbe ist . Ein Grundeigentumerwerb durch Verfügung von Todes wegen ist hingegen nur unter diesen Einschränkungen bis zu 2,5-30 Hektar möglich, wenn die Gegenseitigkeit gegeben ist.

d) Ausländische Staatsangehörige (natürliche Personen) können nur in den Gebieten, für die qualifiziertes Bebauungs- oder Lageplan existiert Eigentum und Nutzungsrechte von Grundstücken erwerben.

e) Für die Einrichtung eines Grundpfandrechts (z.B. Hypothek) gelten diese Einschränkungen nicht. Auch nicht die Gegenseitigkeit wird überprüft.

f) Ausländische Handelsgesellschaften können ausschließlich im Rahmen der Sondergesetze, wie z.B. Gesetz zur Forderung des Tourismus, Gesetz für Industriegebiete, oder Erdölgesetz in der Türkei Grundeigentum erwerben. Für ausländische juristische Personen gilt nicht die 2.5 Hektar Beschränkung. Es ist sehr wichtig zu betonen, dass die Handelsgesellschaften, die mit ausländischem Kapital aber nach türkischem Recht in der Türkei gegründet und ins Handelsregister als türkische Gesellschaft mit ausländischem Kapital eingetragen sind, als türkische juristische Personen gelten und wie eine normale türkische Handelsgesellschaft Eigentum erwerben dürfen!

g) Außer ausländische natürliche Personen und Handelsgesellschaften , können ausländische Stiftungen, Vereine, Genossenschaften oder Gemeinden und Fonds in der Türkei kein Grundeigentum oder Nutzungsrechte erwerben. Die Anträge von solchen Instutitionen werden sofort von örtlichen Grundbuchämtern abgelehnt.

h)In bestimmten Gebieten können die ausländische natürliche und juristische Personen keinen Grundeigentum und keine Nutzungsrechte erwerben. Diese Gebiete sind: Agrar und Mienengebiete, Bewässerungsgebiete, Flora-und Faunagebiete, Energiepruduktionsgebiete, Gebiete die wegen kulturellen und religiösen Besonderheiten wichtig sind, Energiepruduktionsgebiete, strategisch wichtige Gebiete, sowie militärische Sicherheitsgebiete.

Das Verteidigungsministerium ist verpflichtet binnen drei Monaten nach der Veröffentlichung dieses Gesetzes militärische Sperrgebiete dem Ministerium für Bauwesen mitzuteilen. Die vorliegende Anträge und in diesem Zeitraum gestellte Anträge werden nach dem alten System bearbeitet, indem gemäß Rundschreiben des Ministeriums für Bauwesen vom 26.07.2005, Nr:2005/13 für jeden Antrag die Genehmigung des Oberkommandos der Arme eingeholt wird.
• Zusätzlich legt der Ministerrat für jeden Regierungsbezirk eine prozentuale Gesamtquote fest, bis zu der ausländische natürliche Personen innerhalb der Provinz Land erwerben dürfen. Die Quote darf 0,5 % der Provinzfläche nicht übersteigen.
• Es ist anzunehmen, dass die Grundbuchämter, bevor diese Quoten festgelegt sind keine Anträge bearbeiten werden.

j) Gem. Art. 29 des türkischen Staatsgehörigkeitsgesetzes Nr. 403 gelten die oben genannten Einschränkungen nicht für Personen, die durch Geburt die türkische Staatsangehörigkeit erwarben und sie mit Genehmigung des Ministerrates zwecks Erwerbes einer anderen (z.B. der deutschen) Staatsangehörigkeit verloren haben, sowie deren gesetzliche Erben. Diese Personen werden u.a. hinsichtlich des Erwerbes von Grundeigentum nicht als Ausländer behandelt, sie müssen sich mit einem Ausweis "Pembe kart" vorweisen.



k) Die Personen, die mit der Geburt die türkische Staatsangehörigkeit erwarben, aber türkische Staatsangehörigkeit gem. § 25 des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes nicht per Antrag, sondern durch einen einseitigen Beschluss des Ministerrates verloren haben, werden als Ausländer betrachtet.

l) Bei den Staatenlosen und Flüchtlingen, die seit mindestens drei Jahren ihren Wohnsitz in der Türkei hatten, wird die Gegenseitigkeitsprinzip nicht überprüft.

m) Die Übertragungen, bzw. die Käufe, die vor diesem Gesetz erfolgt sind, gelten zunächst als wohl erworbenes Recht. Aber falls diese sich in den o.g. Verbotsgebieten befinden, werden verstaatlicht. Im Falle der Verstaatlichung, werden die Eigentümer entschädigt.
Dieser Regelung können wir entnehmen, dass im Falle einer Quotenüberschreitung, die vor Allem in den bestimmten südlichen Kleinstädten der Fall sein konnte, die erworbene Immobilien nicht veräußert werden müssen, aber neue Käufe, bzw. Eigentumsübertragungen ab dem 26.07.05 nicht möglich werden.

Es wird eine Sonderkommission aus VertreterInnen der Behörden und Ministerien gegründet, die eine Berührung mit der Durchführung dieses Gesetzes haben. Diese Kommission wird in den Entscheidungsfragen, die mit diesem Gesetz der Regierung übertragen worden sind, für die Regierung die Vorschläge der Behörden erarbeiten und die Entscheidungen vorarbeiten und bereiten.

Personen , die sich für den Grundeigentumserwerb interessieren und die oben aufgeführten allgemeinen Voraussetzungen erfüllen, müssen wegen der Gegenseitigkeitsprinzip überprüfen, unter welchen Voraussetzungen die türkische Staatsangehörige in dem eigenen Land Grundeigentum erwerben dürfen. Denn diese Voraussetzungen werden für sie in der Türkei auch gelten!

Ferner müssen folgende Punkte noch beachtet werden:

1. Eigentumsübertragung findet wie in vielen europäischen Ländern nicht schon beim Notar statt, sondern ausschließlich beim Grundbuchamt! Beim Notar wird nur ein Kaufversprechen gemacht! Das Kaufversprechen muss aber notariell beurkundet sein! Haben Sie lediglich einen einfachen schriftlichen Vertrag abgeschlossen und den Kaufpreis schon entrichtet, können Sie nicht die Eigentumsübertragung verklagen, sondern die Rückzahlung des Kaufpreises wegen der ungerechtfertigten Bereicherung! Die Notare beurkunden keinen Vertrag über ein Kaufversprechen, bevor die Grundbuchämter dem Kaufvorhaben zustimmen. Meistens wollen die Verkäufer nicht solange gedulden, bis die Grundbuchämter entscheiden. In diesem Falle ist es sehr wichtig, sich rechtlich abzusichern. Praktische Tipps für den Erwerb von Ferienhäusern, Häusern, Wohnungen, vgl. hier.
2. Es muss beim Grundbuchamt überprüft werden, ob die Person tatsächlich der/die Eigentümer/in des Objektes ist.

3. Es muss beim Grundbuchamt überprüft werden, ob das Objekt sich doch in den Zonen befindet, in denen der Grundeigentumerwerb den Ausländern untersagt ist.

4. Wenn ein Makler beauftragt ist, ist es sicher besser sich vorher genau zu informieren wie zuverlässig dieser Makler ist und wie viel er für seinen Dienst bekommt. Gewöhnlich bekommen die Makler % 3 des Kaufpreises (hier lauern Fallen: vgl. sicher Immobilienerwerb Türkei).

5. Die Kosten einer Grundeigentumübertragung zu erwähnen wäre auch sehr hilfreich:

a) Die einmalige Grunderwerbssteuer beträgt 3 % des beim Grundbuch deklarierten Kaufpreises. Die Hälfte sollte von dem Verkäufer übernommen werden, aber in der Praxis wird die ganze Grunderwerbssteuer vom Käufer entrichtet. Es kommen noch Auflassungskosten beim Grundbuchamt dazu.

b) Ferner muss jährlich Grundbesitzsteuer an die jeweilige Stadtverwaltung bezahlt werden. Der Steuersatz beträgt bei zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden 1/1000 bis 2/1000 des Wertes nach der Schätzung der für diesen Zweck gegründeten Kommissionen. Es kommt noch eine Sonderzahlungen an Kulturministerium in Höhe von 10 % der Grundbesitzsteuer hinzu. Durch die jährliche Neuschätzung des Wertverlustes der staatlichen Einnahmen, können die Werte der Gebäuden jährlich um einige Prozente steigen. Die Personen, die Rente oder Pension beziehen und keine andere Einnahmen haben und in der Türkei nur ein/e Haus/Wohnung bis zu 200 m2 besitzen sind von Grundbesitzsteuer befreit. Die Neubauten sind 5 Jahre von der Steuer befreit. (Die Ferienwohnungen fallen nicht unter diese Befreiung)

c) Es kommen noch Erdbebensteuer und einmalige Anschlussgebühren für Wasser und Strom. Es können in Einzelfällen Betriebskosten dazu kommen.

Für weitere Fragen und Beratung wenden Sie sich bitte an:

Anschrift: Liman Mah. 32.Sok. Liman Palace Apt. No:1 A/1 Konyaaltı, ANTALYA
e-mail:info@okcuhomes.com

Tel.:+90 (0)242 259 6 259
Fax:+90 (0)242 259 3 777


(Hintergrundinformation: § 35 des Grundbuchgesetzes, das den Ausländer/Innen sehr weitgehende Rechte für den Grundeigentumerwerbrecht einräumte, wurde im März 2005 vom Verfassungsgericht aufgehoben. Die Entscheidung trat am 26.07.2005 in Kraft, um der/dem Regierung/Parlament Zeit für die Vorbereitung einer neuen Regelung zu geben. Die neue Regelung konnte aber erst am 29.12.05 verabschiedet werden)

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